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May 24, 2023

Umbauten: Von Büroflächen zu „Was auch immer Sie brauchen“

Von Mike Ogasapian Wir sind jetzt in eine Zeit spürbaren Unbehagens eingetreten

Von Mike Ogasapian

Wir sind nun in eine Phase spürbarer Unruhe und Unsicherheit auf dem Büromarkt im Großraum Boston und weltweit eingetreten. Neuen Untersuchungen zufolge werden bis 2030 rund 1,4 Milliarden Quadratmeter Bürofläche veraltet sein. In städtischen Gebieten haben einige Städte über eine Umwidmung von Wohngebieten nachgedacht, um die Umwandlung von Wohnraum zu ermöglichen. Die Möglichkeiten zur Umwandlung sind jedoch begrenzt, da die großen quadratischen Bodenplatten entstehen lange, schmale Einheiten mit sehr geringer Fensterlinie. Eigentümer, Kreditgeber und Kommunen fragen sich alle das Gleiche: Was machen wir mit all dem leeren Raum?

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Um zu verstehen, wohin sich der Büromarkt entwickelt, sollten wir zunächst analysieren, welche Dynamik zu dem aktuellen Überangebot hier im Großraum Boston geführt hat. Innerhalb der I-495 beträgt das Büroangebot in Boston heute etwa 110 Millionen Quadratfuß, und davon wurde etwa ein Drittel nach 1995 gebaut. Die Spar- und Kreditkrise der frühen 1990er Jahre führte zu einer beispiellosen Büronachfrage während der Dot-Com-Ära und verursachte einen Großteil des Überangebots, das wir heute sehen.

Ironischerweise war das Internet der Treiber des Überangebots an beiden Enden des Zyklus und schürte die hohe Nachfrage, die während der Dot-Com-Ära zu einem Überbau führte, und ist nun dank der Einführung von Zoom und Microsoft Teams die Hauptursache für die mangelnde Nachfrage. Mittlerweile können digital befähigte Mitarbeiter fast überall arbeiten, und der Trend zu Remote- und Hybridarbeit hat dazu geführt, dass Büronutzer ihre Büroräume verkleinern und sich für kleinere Stellflächen und kürzere Mietverträge entscheiden. Das Internet gibt, das Internet nimmt.

Die Büroentwickler und Vermieter im Großraum Boston wissen dies schon vor der Pandemie, da die Büroauslastung in den Vorstädten in den letzten drei Jahrzehnten historisch zwischen 83 und 85 % lag. Das Work-from-Home-Modell beschleunigte einfach den Trend für die größten Büronutzer: Technologieunternehmen. Um eine dauerhafte Wirkung zu erzielen, muss ein Großteil des vorhandenen Bestands in etwas völlig anderes umpositioniert werden.

Die Umwandlung von Bürogebäuden in Laborräume ist ein wachsender Trend. Allein im Teilmarkt 128 Central wurden seit 2018 über 12,8 Millionen Quadratmeter bestehender Büroflächen in Laborflächen umgewandelt (Quelle: RWHolmes). Bürogebäude, die in den 90er- und frühen 2000er-Jahren für Technologieunternehmen gebaut wurden, benötigten in der Regel ausreichend Strom für Serverräume, Ladedocks zum Versenden von Software, die möglicherweise über physische Datenträger übertragen werden musste, und einen Abstand von Deck zu Deck, um eine Luftzirkulation in offenen Bürobereichen zu ermöglichen waren einst vollgestopft mit Arbeitskabinen – all diese Eigenschaften stellten eine Infrastruktur bereit, die jetzt genutzt werden kann, um laborbereiten Raum bereitzustellen.

Der Umbau großer Labore erfreut sich schon seit geraumer Zeit zunehmender Berühmtheit, wobei bis Ende 2022 in rasantem Tempo Mietverträge über 20.000 SF abgeschlossen werden. Aufgrund der Unsicherheit an den Kapitalmärkten scheint sich dies vorerst verlangsamt zu haben, aber die Zahl ist immer noch hoch Nachfrage im Bereich von 5.000 bis 15.000 SF für Laboranwender in geringerem Umfang. Dieser Umbau in kleinerem Maßstab ist zu einer weiteren praktikablen Option für Bürobesitzer geworden. Im Jahr 2023 wurden in diesem Größenbereich bisher mehrere Deals abgeschlossen, darunter Blue Martin Labs, der ein ehemaliges Büro des US-Finanzministeriums in ein Labor für Blut- und Gewebekulturen im 100 Trade Center in Woburn umwandelt, und Quantum Diamond, der einen ähnlichen Raum in Light-Laborräume umwandelt 1466 Hauptstraße in Waltham.

Alternativ ist die Nachfrage nach flexiblen Flächen für vielfältige Nutzungsmöglichkeiten in den letzten fünf Jahren stetig gestiegen. Für Anwendungen wie Leichtfertigung, Forschung und Entwicklung außerhalb des Labors, Leichtmontage und saubere Lagerhaltung (Produkte wie medizinische Geräte) war es schwierig, im Großraum Boston sinnvollen Raum zu finden. Viele Bürogebäude können problemlos auf diese Art der Nutzung umgestellt werden, insbesondere weil sie vollständig temperaturgeregelt sind, im Gegensatz zu den meisten einstöckigen Flexgebäuden, die lediglich beheizt und nicht gekühlt werden.

Die Umwandlung von Büroflächen in eine flexible Nutzung ist unkompliziert, wenn das Gebäude über ausreichend Strom- und Ladezugänge verfügt. In einigen Fällen haben sich Eigentümer dafür entschieden, einen Lastenaufzug zu installieren oder mehr Laderampen zu schaffen, um Benutzer in die oberen Stockwerke zu locken und eine Unterteilung zu ermöglichen. Die größte Mieterkohorte in dieser Größenklasse liegt tendenziell zwischen 10.000 und 30.000 SF. Viele Bürogebäude im Großraum Boston haben Grundflächen zwischen 50.000 und 60.000 SF. Die Benutzer benötigen nicht annähernd den Umfang an Ausstattung, den Laborbenutzer benötigen, und die Arbeit umfasst normalerweise die Bereitstellung eines offenen Raums mit VCT-Fliesen und das Entfernen des Deckengitters in 60–80 % des Raums.

Wir haben diesen Trend kürzlich beobachtet, als Gentex 12.000 SF bei 320 Norwood Park South in Norwood, Meta Materials 13.000 SF und Worldwide Tech Services 14.000 SF bei 85 Rangeway Road in Billerica übernahm und Rewalk Robotics 12.000 SF bei 200 Donald übernahm Lynch Boulevard in Marlborough. Wir gehen davon aus, dass die Nutzernachfrage nach dieser Art der Büroumwandlung im Großraum Boston anhalten wird, da die vorhandenen einstöckigen Flex-/Fertigungs-/F&E-Einrichtungen die Nachfrage nicht befriedigen können.

Der dritte Trend, den wir derzeit sehen, besteht darin, das bestehende Bürogebäude einfach abzuwracken, um an seiner Stelle Platz für ein neues Hochregal-Industriegebäude (32 Fuß + lichte Höhe) zu schaffen. Entlang der 495 hat Calare Properties 120.000 SF eines zweistöckigen Büros im 50 Nagog Park in Acton abgerissen, um im Jahr 2020 Platz für ein 120.000 SF teures neues Industriegebäude zu schaffen. Ebenfalls im Jahr 2020 hat Northbridge Partners fast 100.000 SF eines zweistöckigen Büros abgerissen 151 Taylor Street in Littleton soll Platz für ein 160.000 SF großes Industriegebäude machen, das vollständig an Amazon vermietet ist. DH Property Holdings hat kürzlich die Genehmigung zum Abriss eines zweistöckigen Bürogebäudes in der 270 Billerica Road in Chelmsford erhalten, um etwa 100.000 Quadratmeter neue Hochregal-Industrieflächen zu errichten.

Wie bei der Gesamtwirtschaft sollten wir bedenken, dass Immobilien zyklisch sind und dass die Trends, die sich heute in einer Anlageklasse abspielen, nicht unbedingt bedeuten, dass sie in fünf, zehn oder zwanzig Jahren dieselben sein werden. Trotz der aktuellen Lage auf dem Büromarkt haben mehrere große Büronutzer wie AT&T, JP Morgan und Amazon ihre Mitarbeiter angewiesen, mindestens an einigen Tagen in der Woche ins Büro zurückzukehren. Es besteht zwar Hoffnung auf eine Wiederkehr der Büronachfrage, eine bessere Zukunft wäre jedoch eine, in der das Überangebot anders und effizienter genutzt wird.

(Mike Ogasapian ist Vizepräsident des in Wayland, MA ansässigen Gewerbeimmobilienmaklerunternehmens RW Holmes.)